Chyby v usnesení o prodeji obecního pozemku, co s tím?

Chybovat je lidské, nicméně pro správu obecního (veřejného) majetku může mít chyba v psaní či počtech fatální důsledky. Na rozdíl od fyzických osob či právnických osob soukromého práva se obce označují jako tzv. veřejnoprávní korporace, což znamená, že jsou zřízeny podle veřejného práva a způsob jejich fungování je stanoven kogentními pravidly. I formálním porušením kogentních pravidel mohou nastat závažné důsledky, a to především ve vztahu k přísně posuzované neplatnosti, jak ji upravuje zákon o obcích.

Obecně platí, že kupní smlouva k pozemku, kterou zastupitelstvo před uzavřením neschválilo, je od počátku neplatná. Specifickým případem je schválení prodeje jiného pozemku, než který je uveden v kupní smlouvě, a to i třeba z důvodu chyby v psaní. Pokud na to obec nepřijde, anebo problém neřeší, vystavuje se reálně riziku neplatnosti smlouvy a s tím souvisejícími potenciálními nároky smluvních stran. Neplatnost smlouvy přitom může konstatovat pouze soud, a to i po mnoha letech, což obvykle působí velké problémy, pokud mezitím došlo k dalšímu prodeji pozemku. Hrozí tak nejen uplatňování nároků na náhradu škody, ale též zmařených investic, bezdůvodného obohacení z užívání nemovitosti bez právního důvodu, následná neplatnost řetězících se převodů, a podobně.

V případě, že bude před uzavřením smlouvy objevena chyba v textu usnesení, kterým bylo uzavření smlouvy schváleno, důrazně doporučujeme danou smlouvu nepodepisovat a na příštím zasedání zastupitelstva obce usnesení revokovat a přijmout nové. Podle ust. § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), totiž musí být v záměru i smlouvě nemovitá věc označena přesnými údaji, které odpovídají údajům zapsaným v katastru nemovitostí. To platí pro číselné označení pozemku, katastrální území i jeho výměru. Je mylné domnívat se, že zdánlivě drobné pochybení se napraví zápisem do katastru nemovitostí. Absolutní neplatnost se žádným způsobem nepromlčí a může působit problémy i po mnoha letech. Zpravidla se na takový problém narazí v nejméně vhodnou dobu, při kontrole, při dalších majetkových převodech, ale taková chyba může znemožnit získání dotace, pokud se týká chybně převedeného pozemku.

Současná judikatura z této oblasti setrvává v přísném výkladu konkrétních ustanovení zákona o obcích a v dalších letech nelze očekávat tendence opačné. Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 5. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4255/2009:

Jestliže starostou uzavřená převodní smlouva coby právní úkon obce nekoresponduje obsahu vydaného rozhodnutí zastupitelstva obce k uzavření takového právního úkonu a týká se přitom podstatných náležitostí daného právního úkonu (převáděných nemovitostí, výše kupní ceny, případně podmínek převodu publikovaných v záměru obce a posléze obecním zastupitelstvem schválených v rámci rozhodnutí o příslušném majetkoprávním úkonu obce), jde o věcný nesoulad mezi oznámením záměru, resp. rozhodnutím zastupitelstva obce a uzavřenou převodní smlouvou, tedy o situaci, kdy zastupitelstvem obce projevená vůle formou schválení daného právního úkonu je odlišná od obsahu převodní smlouvy, kterou za obec uzavřel (projevil) její starosta; v takovém případě jde ovšem o právní úkon obce, který je ve smyslu § 39 ObčZ neplatný pro rozpor se zákonem [tím, že v obcí projeveném právním úkonu (ve smlouvě) není obsažena vůle jejího zastupitelstva coby popsaná materiálně-právní podmínka, která musí být splněna, aby právní úkon obce mohl být právně perfektní]."

V praxi jsme se přitom setkali s tím, že chyby v psaní obsažené v záměru či textu usnesení byly bagatelizovány, a to třeba z důvodu časové tísně, kdy obec již nemohla s převodem pozemků čekat na další zasedání zastupitelstva, neboť by nesplnila dotační podmínky. Není třeba znovu opakovat, že takové nezákonné jednání se v případě převodu nemovitostí dříve či později odhalí.

Buďte obezřetní při každém převodu nemovitého majetku a raději si nechávejte smlouvy o převodu hodnotnějšího majetku kontrolovat odborníky, kteří na sebe převezmou i hmotnou odpovědnost. S následky chybných a neplatných převodů se obce potýkají i mnoho let po zdánlivě bezproblémovém provedení vkladu katastrem nemovitostí. 

Chcete vědět víc?

Mgr. Robin Mlynář

ARROWS advokátní kancelář

Pokud chcete získat více informací, neváhejte kontakovat autora článku, případně nám na sebe zanechte kontakt pro zasílání aktuálních novinek z oblasti samosprávy.