Jaké stavby lze umístit v nezastavěném území obce?

Možnost umisťovat v nezastavěném území záměry uvedené v § 18 odst. 5 stavebního zákona bez jejich vymezení v územně plánovací dokumentaci je třeba chápat jako výjimku z jinak přísné ochrany nezastavěného území. Stavební úřad musí při rozhodování o umístění záměru mj. uvážit, zda konkrétní záměr nenaruší charakter území a zda zájem na jeho umístění v navržené podobě převáží nad veřejným zájmem na ochraně nezastavěného území a přírodních a dalších hodnot uvedených v § 18 odst. 4 stavebního zákona.

V obcích bez územního plánu lze v nezastavěném území sice umisťovat například také rodinné domy, platí zde však limitující datum pro umístění stavby do 31. 12. 2020. Podmínkou umístění stavby je souhlasné vyjádření zastupitelstva obce. I v případě, že obec územní plán má, avšak tento byl schválen před 1. lednem 2007, pak jej lze do 31. prosince 2022 podle pravidel stavebního zákona upravit, v rozsahu provedené úpravy projednat a vydat, jinak pozbývá platnosti. 

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) v cílech a úkolech územního plánování vychází z ochrany nezastavěného území (viz § 18 odst. 4 stavebního zákona). Nezastavěným územím se rozumí pozemky nezahrnuté do zastavěného území nebo do zastavitelné plochy [viz § 2 odst. 1 písm. f) stavebního zákona]. Přitom zastavěné území může být vymezeno územním plánem nebo postupem pro vymezení zastavěného území. Jinak je zastavěným územím zastavěná část obce vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí ("intravilán"). Zastavitelnou plochou je plocha vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje.

Záměry, které lze umístit v nezastavěném území na území obce bez územního plánu, ale i v obci s územním plánem upravuje samostatně § 18 odst. 5 stavebního zákona:

“V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem umisťovat stavby, zařízení, a jiná opatření pouze pro zemědělství, lesnictví, vodní hospodářství, těžbu nerostů, pro ochranu přírody a krajiny, pro veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace, pro snižování nebezpečí ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků, a dále taková technická opatření a stavby, které zlepší podmínky jeho využití pro účely rekreace a cestovního ruchu, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra; doplňková funkce bydlení či pobytové rekreace není u uvedených staveb přípustná.”

Bylo by tedy napadnutelné umístění takové stavby, která by měnila charakter nezastavěného území, např. kdyby území mělo získat nové dominantní prvky, které by významem nebo rozsahem podstatně ovlivňovaly okolní funkční plochy (podrobněji viz Machata, P., § 18 stavebního zákona, In: Machačková, J. a kol., Stavební zákon. Komentář,  2. vyd. Praha : C. H. Beck, 2013).

Výše uvedené stavby, zařízení a jiná opatření včetně staveb, které s nimi bezprostředně souvisejí včetně oplocení, lze v nezastavěném území umisťovat v případech, pokud je územně plánovací dokumentace z důvodu veřejného zájmu výslovně nevylučuje. Územní plán musí výslovně vyloučit určité využití území, resp. stanovit, které využití území není přípustné.
V obcích bez územního plánu tato podmínka pochopitelně není relevantní.

V případě, že obec nemá územní plán, popř. územně plánovací dokumentaci sídelního útvaru nebo zóny, lze v nezastavěném území kromě staveb, zařízení a jiných opatření uvedených v § 18 odst. 5 stavebního zákona umisťovat také:

1. stavby, pro které byly podle právních předpisů platných a účinných k 31. prosinci 2006 pravomocně povoleny stavby technické infrastruktury,
2. stavby podle urbanistické studie, byla-li pro území obce opatřena do 31. prosince 2006 a data o ní byla vložena do evidence územně plánovací činnosti,
3. stavby pro bydlení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území, které je tvořeno více než jedním zastavěným stavebním pozemkem,
4. stavby pro zemědělství s byty pro trvalé rodinné bydlení; stavba pro zemědělství může mít nejvýše tři samostatné byty, přičemž součet podlahových ploch bytů smí v tomto případě činit nejvýše jednu třetinu celkové podlahové plochy stavby, nejvýše však 300 m2,
5. stavby občanského vybavení na pozemcích, které mají společnou hranici s pozemky v zastavěném území; pozemek, na kterém je stavba umisťována, může mít rozlohu nejvýše 5000 m2.

 

Tyto stavby lze umisťovat nejpozději do 31. prosince 2020. Dotčené obce by tedy měly s ohledem na délku procesu vymezení zastavěného, resp. zastavitelného území v územním plánu řešit přijetí územního plánu co nejdříve. 

Stavební zákon prostřednictvím citovaných ustanovení umožňuje pokračování ve stavební činnosti (povolené k 31. prosinci 2006) a dále připouští rozšíření zastavěného území. Po obvodu zastavěného území lze umisťovat stavby pro bydlení nebo stavby pro občanskou vybavenost (s limitující velikostí pozemku). Dále je možné umisťovat zemědělské stavby, čímž se vyhovuje specifickému charakteru a tradičnímu umísťování obytných zemědělských usedlostí ve volné krajině.
Kromě staveb pod písmeny a) a b) je nezbytné, aby se stavbou vyjádřilo souhlas zastupitelstvo obce. Zastupitelstvo obce má v řízení o umisťování těchto staveb postavení dotčeného orgánu, může určit podmínky pro umístění takové stavby, může též vyjádřit nesouhlas se stavbou.

Pokud obec nemá územní plán, má omezené možnosti výstavby mimo zastavěné území. V územním plánu může obec vhodným a funkčním způsobem vymezit  zastavitelné plochy. Pokud územní plán chybí, nebo je v procesu přijímání, je žádoucí, aby zastupitelstvo obce mělo ucelenou koncepční představu, ve kterých oblastech je žádoucí, aby se zastavěné území rozšiřovalo. S ohledem na zákonné i praktické lhůty je vhodné, aby obce bez platného územního plánu, anebo obce s územním plánem schváleným před 1. lednem 2007, rozhodly o pořízení nového územního plánu, resp. o úpravě plánu schváleného před 1. lednem 2007.